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Plan de financement
Votre apport personnel
Votre capacité de remboursement
Le TEG
Les pièces à rassembler
Votre famille s'agrandit, vous avez besoin de plus d'espace, vous êtes muté et souhaitez trouver un logement, vous avez défini vos critères de priorité avec votre famille et en avez parlé à votre conseiller immobilier, vous avez du mal à définir votre budget…Votre acquisition dépend du montant de votre apport personnel et du montant que vous pourrez emprunter.
Votre apport personnel : Le montant de votre apport personnel détermine pour une grande part le montant de votre prêt. Ce capital de départ représente généralement de 10 % à 30 % de la somme prêtée.
Il existe différentes manières de constituer son apport personnel. Il y a naturellement l'épargne personnelle, mais sachez aussi que certains prêts peuvent jouer ce rôle.
L'épargne existante :
· L'épargne provenant du Plan d'épargne-logement (PEL) ou d'un Compte d'épargne-logement (CEL).
· La trésorerie personnelle
· L'épargne acquise au sein de votre société
· Une donation ou un héritage.
Les prêts :
· Les prêts relais (attente de la vente d'un logement).
· Les prêts familiaux.
· Les prêts départementaux.
· Les prêts du 1 % patronal.
· Les petits prêts subventions: prêts des caisses de retraite et prêts des mutuelles;
· Les subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH)
· Les primes à l'amélioration de l'habitat.
Votre capacité de remboursement
Estimez précisément vos revenus et charges
Pour savoir mesurer justement votre capacité de remboursement vous devez évaluer vos ressources de façon précise :
- Calculez vos salaires nets, ce que vous percevez chaque mois
- Ajoutez y les pensions ou rentes si vous en percevez
- Déduisez de cette somme vos charges actuelles de remboursement, de crédits mobiliers en cours, d'autres charges fixes (pensions …)
Ces dépenses viennent s'ajouter aux mensualités de remboursement des prêts que vous souscrirez pour acquérir votre logement.
Si votre revenu mensuel net est de 4 573 euros (30 000 F) et vos charges de 1 525 euros (10 000 F):
- votre revenu disponible sera de 3 049 euros (20 000 F)
- votre capacité de remboursement mensuelle sera de 1 006 euros (6600 francs) (3 049 / 1/3= 1 006).
Si vous avez besoin de rembourser des mensualités moins élevées, votre établissement financier allongera la durée du prêt.
- Faites le calcul de ce que vous allez dépensez les prochaines années
Prenez en compte la totalité de ce que vous devrez rembourser : mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires…Vous pouvez choisir des prêts à taux fixe mais vous pouvez aussi opter pour des prêts à taux variables (en choisissant un contrat qui garantisse un plafonnement).Pensez également au coût des assurances liées à vos crédits, assurance décès ou perte d'emploi sur les deux têtes. Pensez au coût du déménagement, aux différents frais que pourra engendrer votre installation. Estimez l'évolution de vos revenus (augmentation de salaire, reprise d'activité de votre conjoint …)
Le montant du taux d'intérêt est primordial puisque les intérêts représentent une part importante du montant total de votre prêt. De plus, plus le prêt est long, plus le montant des intérêts sera élevé. Cependant, il existe une grande quantité de formules qui s'adaptent à chaque situation.
Le prêt à taux fixe à échéances constantes: Le taux est déterminé à l'avance, vous savez ce que vous allez rembourser. Cependant, il reste souvent plus cher qu'un prêt à taux variable.
Le prêt à taux fixe à échéances modulables: Vous pouvez moduler vos échéances à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution de vos revenus et de vos charges.
Le prêt à taux révisables indexés: Un peu plus risqué, les mensualités varient périodiquement à la hausse comme à la baisse selon un indice boursier.
Le prêt à taux révisable à échéances modulables: La durée du prêt être allongé ou raccourcie en fonction de la variation du taux. Un prêt souple.
Le prêt à taux variable capé: Avec ce système, vous êtes assuré que le taux ne dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial (de 1 à 3 points).
Le prêt à échéances reportables: Un prêt qui peut être très utile en cas de difficulté passagère puisque la mensualité est reportée à la fin du crédit.
Le crédit emboitable: Cette formule permet de lisser les mensualités en optimisant plusieurs prêts. Vos mensualités sont constantes tout au long du remboursement. Un choix malin.
Le TEG
Le Taux Effectif Global inclut le taux d'intérêt effectif, les frais de dossier et les assurances.
Il est déterminant dans le choix d'un contrat de prêt puisqu'une différence de 1% du TEG sur une somme empruntée peut se concrétiser par une différence de plusieurs dizaine de milliers de francs à la fin du contrat.
N'hésitez donc pas à faire jouer la concurrence, à demander plusieurs simulations suivant les différentes formules de prêt.
Les pièces à rassembler pour une demande de prêt
Dans tous les cas :
- 3 derniers bulletins de salaire une photocopie du dernier relevé d'imposition (2 volets)
- une fiche familiale d'état civil ou copie du livret de famille ou carte nationale d'identité
- un relevé d'identité bancaire ou postale
Certains établissements vous demanderont :
- les 3 derniers relevés mensuels du compte bancaire
- une attestation de l'employeur indiquant la date d'entrée, la fonction occupée et le salaire annuel net
- un justificatif de l'apport personnel
- les justificatifs des charges, loyers, pensions
En cas de divorce, le jugement du divorce.
Pour l'achat d'un logement dans un immeuble collectif neuf :
- l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente),
- les plans.
Pour l'achat d'un logement ancien :
- l'avant contrat ou attestation du notaire précisant le prix d'achat et la désignation du logement.
Pour les travaux d'amélioration :
- les devis descriptifs et estimatifs,
- le permis de construire pour les gros travaux,
- le titre de propriété ou attestation du notaire précisant l'origine de propriété, le prix d'achat et la désignation du bien objet des travaux,
- les plans,
- la déclaration préalable de travaux en Mairie.
Pour la construction d'une maison individuelle :
- le permis de construire,
- les devis estimatifs,
- les plans côtés,
- le contrat de construction,
- l'attestation du notaire précisant l'origine de propriété, le prix d'achat et la désignation.
Vous aurez également certains documents à compléter :
- le questionnaire d'assurance pour chacun des emprunteurs
- L'autorisation de prélèvement complétée et signée
Si vous bénéficiez du prêt 0%, la fiche de renseignements "prêt 0% du Ministère du logement".
o Le PEL et le CEL : le plan d'épargne logement et le compte d'épargne logement
Les prêts consentis après une période d'épargne sur un Compte d'épargne Logement ou un Plan d'Epargne Logement ont des taux très avantageux, mais il s'agit là de prévoir l'ouverture des comptes quelques années avant l'achat immobilier, et le montant de financement auquel vous aurez droit dépend du montant de la somme des intérêts accumulés et la durée de la période de remboursement que l'on souhaite.
Le prêt doit être demandé au maximum deux ans après la date de clôture du plan.
Prêts complémentaires - Prêts principaux
| Prêt 1 % |
Prêt financé par certaines entreprises privée d'au moins 10 salariésTaux d'intérêt : 1.5 %Montant du prêt réglementé |
Pas de conditions de ressources mais montant du prêt variable selon le sressources |
Ancien : plus de 20 ans avec obligation de faire des travaux représentant au moins 25 % du prix de l'acquisition - ou logement neufLe logement doit être la résidence principale de l'emprunteur ou d'un locataire sous certaines conditions |
| Prêt 0 % |
Crédit dont le taux d'intérêt est égal à 0%Le montant du prêt est égal à 20 % du coût total de l'opération et 50 % du montant des autres prêts (plafonné selon la région et le nombre d'occupants du logement) |
Les revenus nets imposables perçus 2 ans avant l'année de demande du prêt sont plafonnés.L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières sauf si il déménage pour mobilité professionnelle |
Neuf : construction ou achat Ancien : construit depuis plus de 20 ans et sous réserve de faire des travaux d'un montant d'un montant au moins égal à 54 % du prix de l'acquisitionLe logement doit être la résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite sous certaines conditions) |
| Prêt conventionné |
Montant du prêt limité à 90 % du prix de vente hors fraisTaux fixe ou variableOuvre droit à l'aide au logement (APL) |
Apport personnel : 10 % du coût de l'opération constitué par une épargne ou le prêt à 0%, des prêts d'organismes sociaux, un prêt d'epargne logement ou un prêt à 1% |
Neuf : construction ou achat ; récent, ancienLe logement doit être la résidence principale de l'emprunteur ou d'un locataire et doit respecter certaines normes de prix maximal au m², surface minimale |
| PAS |
Montant du prêt limité à 90 % du prix de vente hors fraisTaux variable selon les banques dans la limite d'un maximum réglementé inférieur de 0.60% à celui du PC
APL |
Apport personnel : 10 % de l'opération (épargne ou le prêt à 0%, un PEL ou un prêt à 1%)Les revenus nets imposables perçus 2 ans avant l'année de demande du prêt sont plafonnés. |
Neuf : construction ou achat ; récent , ancien Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur (ou résidence pour la retraite sous certaines conditions) |
| PEL |
Accordé après une phase d'épargne sur un livret ou un plan épargne logement Montant plafonné varie selon les intérêts acquis pendant la période d'épargne et la durée du prêt ; taux fixe |
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Neuf : le logement peut être la résidence principale ou secondaire de l'emprunteur ou d'un locataireRécentAncien Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur ou d'un locataire |
| Prêt bancaire |
Faire jouer la concurrence entre les banques et comparer les coûts du crédit : frais de dossier, taux, durée, assurances |
Plus le montant de l'apport personnel est important plus la négociation est aisée |
Neuf : construction ou achat Récent ou ancien |
Les prêts aux fonctionnaires
Ce sont des prêts accordés en complément d'un prêt conventionné. Le montant du prêt et les taux d'intérêt sont réglementés. Le prêt concerne la résidence principale de l'acheteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations),ou alors la résidence principale d'un locataire sous certaines conditions.
Les prêts des départements
Ce sont des prêts accordés à titre complémentaire par certains départements.
Le courtage de prêt
Les courtiers en prêt agissent pour votre compte en se chargeant de négocier pour vous les meilleurs taux auprès des banquiers.
En réunissant les différentes demandes de prêt, ils ont un réel poids de négociation et peuvent faire jouer leur pouvoir financier pour obtenir les meilleures conditions.
Mais un courtier est plus qu'un simple négociant en prêt. Il est avant tout un conseiller capable de vous élaborer les meilleurs montages financiers et fiscaux selon votre situation patrimoniale.
Le courtage de prêt tend à s'imposer dans le monde du crédit, concurrençant ainsi les banques et établissement spécialisés jusqu'ici seuls sur le marché.
Une bonne alternative si vous vous sentez perdu dans ce monde financier et qui peut vous faire gagner de l'argent : de 0.2% à 1% sur les intérêts.
La rémunération des courtiers en prêts est forfaitaire et varie entre 3000 francs et 5000 francs. Il est à noter que cette rémunération vous évite de payer des frais de dossier bancaires. |
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