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Différents prêts
Ce terme désigne tous les crédits classiques accordés par les établissements financiers du secteur privé: prêts à taux fixe, prêts modulables, prêts à taux révisables classiques, prêts à taux révisable capés, prêts lissés, prêts in fine, prêts relais sont autant de formules différentes crées par les banques pour répondre aux attentes de leurs clients. Dans la plupart des cas, la banque prêteuse exigera que vous ayez votre compte courant (avec domiciliation des salaires) chez elle. Ces prêts sont entièrement libres: ils ne sont soumis à aucune condition de ressources et leur taux d'intérêt est librement fixé par la banque.
Prêts à taux fixes
Ils déterminent un taux d'intérêt fixé au départ, qui ne varie pas pendant toute la durée du prêt.
Ils offrent l'avantage de la sécurité. Vous ne prenez aucun risque.(le taux ne varie pas)
Les prêts à taux fixes offrent généralement l'option de passage à taux révisables
Le prêt à taux fixe, dont les mensualités définies à l'origine peuvent être modulables à la hausse ou à la baisse vous permet de piloter votre budget en fonction de l'évolution de votre situation personnelle et professionnelle.
Ainsi, il est possible d'augmenter votre mensualité afin de raccourcir la durée du prêt (l'opération vous coûtera moins cher en intérêts), ou de diminuer (jusqu'à un certain seuil) la mensualité et même de la reporter pour une durée déterminée au cas où vous traversez une situation difficile.
Prêts à taux variables
Ils varient en fonction de l'évolution du marché (indice de référence), ils sont actualisés à la hausse ou à la baisse tous les ans.
Les prêts à taux révisables peuvent prendre de multiples formes plus ou moins sécurisées.
Le taux d'intérêt augmente, vous avez le choix entre faire varier la durée ou faire varier les mensualités.
Les banques et les organismes de crédit ont amélioré au fil des années les caractéristiques des prêts à taux révisable.
Elles ont crée par exemple deux formules qui protègent l'emprunteur
•Les prêts à échéances modulables et à durée fixe:
Vous avez emprunté sur 15 ans ? Vous remboursez votre crédit sur 15 ans. La variation du taux d'intérêt ne modifiera que les mensualités de remboursement.
•Les prêts à échéances fixes et à durée variable:
C'est le principe inverse. Là votre mensualité ne bouge pas. C'est la durée de votre crédit qui se raccourcit ou s'allonge en fonction de la hausse et de la baisse du taux. L'augmentation du taux d'intérêt se répercute d'abord sur la mensualité du remboursement puis, au delà d'un certain niveau (et ce, afin de plafonner la hausse de la mensualité) c'est la durée du prêt qui s'allonge à son tour.
•Les prêts à taux capé:
Les prêts à taux « capé » permettent de bénéficier d'une relative sécurité: dès la souscription, vous savez combien, au maximum, vous aurez à payer.
En effet, les taux de ces crédits ne peuvent dépasser un plafond appelé « cap ». Il s'agit généralement d'un taux de départ auquel on ajoute entre 1.5 et 3 points. De 4 %, il pourra par exemple aller au maximum à 7 %: on dit alors qu'il s'agit d'un taux capé à 3 points.
•Possibilité de passer à taux fixe:
Certains prêts à taux révisable peuvent se convertir en prêt à taux fixe. C'est une sécurité, mais attention, les conditions de transformation ne sont pas régie par la loi. Chaque établissement est libre de fixer ses modalités.
•Les échéances plafonnées:
Les échéances plafonnées en cas de hausse des taux d'intérêts (la hausse des taux se répercute alors dans une durée de remboursement plus longue).
Remarque:
Un taux révisable est indexé sur un indice de référence, cet indice peut varier à la hausse ou à la baisse, ce qui entraînera baisse ou la hausse du taux d'intérêt de votre prêt. Vous devez vous renseigner de manière détaillée sur le mécanisme de variation de cet indice.
Prêts relais
Selon les établissements, le montant du prêt s'établira entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre.
Les prêts relais sont dans de nombreux cas des prêts personnels qui prennent en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération (frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires).
Des situations standards existent, elles vous seront proposées et vous devrez choisir.
Des informations détaillées vous seront donc utiles pour vous aidez dans cette décision.
Formules 1: Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique:
Le prêteur vous avance jusqu'a 80 % de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts et l'amortissement du capital.
Cette solution est simple, elle s'avère intéressante en terme de coût final.
Formule 2: Le prêt relais avec franchise totale accompagné d'un prêt amortissable avec "différé d'amortissement":
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il est accordé pour une période de 24 mois, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement, mais en une seule fois à l'échéance en même temps que le capital emprunté.
Formule 3: le prêt unique intégrant à la fois un prêt relais et amortissable:
Une solution astucieuse: elle consiste à regrouper le prêt amortissable en un seul crédit.
Une partie est donc destinée à être soldée dès la vente du bien.
Formule 4: le prêt relais à sec:
Si le produit est escompté, la vente de votre bien est égale ou supérieure au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une "avance" sans prêt à long terme associé.
Ce type de prêt est un prêt relais pur appellé également prêt à sec.
Remarque:
Il sera particulièrement utile pour ce type de financement, d'étudier au mieux les frais annexes de l'opération (frais de dossiers, de garanties...), qui peuvent alourdir le coût de l'opération.
Prêts à 0 %
- Son principe est extrêmement attractif pouvoir profiter d'un prêt, sans aucun frais financier.
- Les conditions d'attributions sont fixées de manière stricte.
- Le prêt à 0% ne peut en aucun cas être l'emprunt principale ou unique
Plafond de ressources
Avant même de connaître les modalités du prêt 0 %, il est important de savoir si vous respectez les conditions de ressources qui sont fixées.
-on notera que les revenus de l'avant dernière année précédent la demande du prêt sont pris en compte
-une seule demande par ménage et par logement
-Exemple:pour un couple vivant en île de france pour un achat maximunde 700 000 F , le montant maximum du prêt à 0 % sera alors de 140 000 F
Types de logement compatible avec le prêt 0 %:
–Résidence principale:
La règle veut que le logement financé avec un prêt 0 % soit votre résidence principale (vous devez l'occuper durant toute la durée du prêt).
Toutefois, pour raison de mobilité professionnelle, l'emprunteur peut vendre le logement acquis avec un prêt 0 %; il peut demander soit un nouveau prêt à 0% soit le transfert de son prêt à taux zéro initial.
–Neuf:
Le logement doit être neuf et n'avoir jamais été occupé. Vous pourrez également financer l'achat d'un terrain, construire une maison, ou encore aménager des locaux destinés à devenir un logement.
–Ancien qui nécessite de gros travaux:
Les travaux doivent représenter 54 % du prix d'achat. Le logement doit avoir moins de 20 ans.
Des plafonds pour le prix du logement ont été fixé en fonction du lieu d'habitation et du nombre de personne composant le ménage.
–Prêts cumulables avec le 0 %:
Le P.A.S, le prêt conventionnel, le 1 % employeur, le prêt épargne logement, le prêt bancaire ainsi que les autres prêts à caractère social.
Le 1 % employeur
Le 1 % ne peut être votre prêt principal:
Toutefois vous avez la possibilité de disposer de plusieurs prêts à 1 % pour des besoins différents.
ex: achat d'un logement et d'un terrain.
Le montant du prêt n'excédera pas 20 % du prix du logement.
Comment en bénéficier?
Vous devez vous adresser à votre employeur ou à l'organisme collecteur qui a perçu la contribution de l'entreprise pour savoir si vous pouvez en bénéficier et dans quelles conditions.
Taux / durée:
Le taux peut être compris entre 0.45 % et 2 %, auquel il faudra ajouter les frais de dossiers et l'assurance.
La durée peut aller de 5 à 20 ans.
On notera que cet avantage n'est pas lié au contrat de travail, ainsi le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement.
Le 1 % vous permettra d'acquérir:
- un terrain en vue d' une construction d'habitation.
- la construction d'une habitation.
- financer des travaux pour mettre le logement aux normes, s'il a plus de 15 ans.
- le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus après l'achèvement des travaux.
- travaux d'aménagement ou d'agrandissement ( 50 % du prix de revient des travaux).
- logement ancien ne nécessitant pas de travaux.
Prêt fonctionnaire
Le 1% étant réservé aux salariés du privé, l'État a institué son alter ego pour les fonctionnaires. Mais son montant est nettement moins intéressant : si vous achetez un studio en province, vous pourrez obtenir 8 000 F et si vous préférez un 7 pièces à Paris, 25 500 F. Son taux est de 4% pendant les trois premières années, de 7% ensuite.
Enfin, sachez qu'il n'est accordé qu'en complément d'un prêt conventionné (PAS ou PC).
Prêt d'épargne logement
Le prêt d'épargne logement est un excellent moyen de préparer l'achat d'un logement.
Tout le monde peut en bénéficier.
Vous pouvez l'utiliser si vous avez souscrit un compte épargne logement ou un plan d'épargne logement.
Le taux d'endettement doit être inférieur à 30 %. Le montant maximum est de 600.000 F sur 2 à 15 ans.
Prêt d'accession sociale sécurisé
Le P.A.S peut financer jusqu'à 90 % du prix de l'acquisition.
Il est intéressant en raison des taux privilégiés qui l'accompagnent.
Comment en bénéficier?
Il faut respecter un plafond de ressources défini suivant:la composition du ménage, le nombre de personne à charge, le lieu d'implantation du logement et l'activité professionnelle.
Exemple: Pour un couple salarié vivant en île de France le plafond sera alors de 112 430 Francs.
Il ne sera pris en compte que les revenus de l'avant dernière année précédent la demande de prêt.
Garanties exigées:
- une hypothèque de 1er rang sur le logement
- une assurance décès, invalidité.
Type de logement:
Le logement doit être une résidence principale
- construction, maison individuelle
(ne doit pas dépasser un plafond de prix défini)
- logement ancien avec ou sans travaux
(un état des lieux doit être fait par un professionnel aux frais de l'acquéreur)
Prêts cumulables avec le P.A.S:
Le prêt d'épargne logement, le 1 % employeur, les prêts aux fonctionnaires, les prêts accordés par les organismes sociaux et dont le taux ne dépasse pas 5 %.
Prêt conventionné (PC)
Il peut être accordé à chacun d'entre vous, sans conditions de ressources. Mais il a aujourd'hui perdu beaucoup de son attrait puisqu'il est généralement proposé à un taux identique voir supérieur à ceux des autres crédits classiques.
Comme le PAS, le logement (qui doit impérativement servir de résidence principale) est soumis à un plafond de vente au m2.A noter: il ouvre droit à l'allocation personnalisée au logement.(A.P.L) |
Notre coup de coeur
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