Régime juridique de la copropriété

Le régime de la copropriété est issu :

- de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat et par la loi Solidarité et Renouvellement urbain n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;
- du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004.

Ce régime juridique s’applique à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes » (article 1 loi 10 juillet 1965).
Pour les ensembles immobiliers comprenant différents immeubles, des voiries, des terrains communs etc., le statut de la copropriété s’applique à défaut de conventions contraires.

Elle se définit comme une forme particulière de propriété réunissant sur un même immeuble ou ensemble immobilier plusieurs personnes physiques ou morales, chacune étant à la fois :

- Propriétaire, à titre exclusif, d’un local (appartement, local commercial,…) avec ses dépendances (parking, cave,…) ;
- Propriétaire en indivision forcée avec les autres de l’ensemble des biens qui ne sont pas objet de propriété privative et qui, par leur nature et leur destination, sont nécessairement affectés à l’usage commun » (jardins, voiries, hall d’entrée, chauffage collectif, toiture,…).

La loi du 10 juillet 1965 est impérative ; elle s’applique de plein droit à toute situation juridique telle que décrite ci-dessus.
Elle est dotée d’une organisation particulière :

- un syndicat de copropriété, personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires,
- un règlement de copropriété (obligatoire) qui définit notamment la destination des parties tant privatives que communes ainsi que leurs conditions de jouissance, le mode de répartition des charges,…
- un système de décisions collectives au sein d’assemblées générales,
- un mode de gestion des parties communes par un syndic professionnel ou non, celui-ci étant mandaté par l’assemblée générale,
- un conseil syndical qui est chargé de contrôler et d’assister le syndic.

Les copropriétaires font de plein droit partie du « syndicat de copropriété ». Les décisions sont prises dans le cadre des « assemblées générales des copropriétaires ». L’action du syndicat s’exerce par l’intermédiaire du « syndic de copropriété ». Le « conseil syndical » contrôle la gestion du syndic.

Le statut des immeubles

Un partage de la copropriété en « lots »

- Lots de copropriété : la propriété des immeubles au sens juridique du terme, bâtiments, espaces extérieurs et leurs équipements, est divisée en lots qui sont la propriété d’au moins deux personnes. Chaque lot comprend, de manière inséparable, une partie privative (appartements, cave, garage), et une partie commune (quotes-parts de jardins, d'escaliers, de chaufferie déterminées par règlement de copropriété).

- Parties privatives et parties communes : dans le silence du règlement de copropriété, la loi fournit, pour distinguer parties privatives et parties communes, deux critères de répartition. L’usage (exclusif ou commun) des parties de bâtiment et de leurs équipements et la propriété (d’un seul ou de tous) des biens.

À titre indicatif, l’article 3 de la loi de 1965, donne une liste non limitative des parties communes, telles que : « sol, gros œuvre des bâtiments, parties des canalisations » qui traversent les locaux privatifs, passages et corridors.

- État descriptif de division : pour les besoins de la publicité foncière, un état descriptif de division de l’immeuble est adressé à la conservation des hypothèques (Cf. dans la rubrique « en savoir plus » le document joint Etat descriptif de division).

Une délimitation des droits individuels de chaque copropriétaire

Tout copropriétaire est titulaire d’un droit de propriété sur son lot (partie privative) dont il a la jouissance exclusive. Il est en même temps copropriétaire d’une partie des espaces collectifs et des équipements communs (parties communes) au prorata des millièmes que lui confère son droit de propriété sur les parties privatives. Les parties communes et les équipements communs appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Aucun copropriétaire ne peut sortir de l’indivision.

Le droit des copropriétaires sur sa partie privative et sur les parties communes

Selon les termes de l’article 8 de la loi de 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Et « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ».
L’obligation du copropriétaire de respect de la destination de l’immeuble : dans la délimitation des droits individuels, la destination de l’immeuble commande le critère du permis et de l’interdit.
La « destination », sorte de « carte d’identité » de l’immeuble, désigne l’ensemble des conditions qui ont déterminé un copropriétaire à acquérir son lot, caractéristiques techniques (jardins, terrasses, piscines…), situation sociale des occupants (clause dite d’habitation bourgeoise, autorisation ou interdiction d’une activité professionnelle, commerciale ou artisanale, conciergerie ou pas…).

L’obligation du copropriétaire de paiement des charges communes

En contrepartie du droit de propriété indivis sur les parties communes, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges :

- liées aux fonctionnements usuels des services collectifs et des éléments d’équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif…) ;
- de conservation d’entretien et d’administration des parties communes (toitures, honoraires du syndic, dépenses de fonctionnement du syndicat…), selon leur quote-part fixée dans le règlement de copropriété.