Le syndic

Le syndic est une personne morale ou physique mandatée pour gérer la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. 
 

Les conditions d’exercice des fonctions et rémunération du syndic

Les fonctions du syndic peuvent être exercées par toute personne physique ou morale. Il peut s’agir d’un copropriétaire bénévole ou d’un syndic professionnel, extérieur à la copropriété. Les conditions d’exercice des fonctions du syndic professionnel sont réglementées par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’activité relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 20 janvier 1970. Les syndics professionnels sont titulaires d’une carte professionnelle portant mention « gestion immobilière ».

Le contrat et la rémunération du syndic
L’assemblée générale approuve le contrat de syndic lors de sa désignation.
Ce contrat fixe sa durée, sa date de prise d’effet et les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
Les honoraires des syndics de copropriété sont librement fixés entre les syndics et les syndicats de copropriétaires.

La désignation du syndic
Trois possibilités sont à envisager (loi du 10-07-65 art. 17) :

- Nomination par l’assemblée générale
C’est le cas le plus fréquent. Cette nomination se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou non (majorité de l’article 25 de la loi de 1965). Si l’assemblée générale n’a pu prendre une décision à la majorité de l’article 25 alors deux situations peuvent se présenter (article 25-1 nouveau) :

- soit, la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24 ;
- soit, la résolution n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité de l’article 24.

- Nomination prévue par le règlement de copropriété
C’est le cas lorsque le règlement de copropriété est établi par le promoteur avant l’achèvement de la construction ou par le vendeur au moment de la division d’un immeuble ancien en copropriété. Cette désignation doit être ratifiée par l’assemblée générale lors de sa première réunion (loi du 10-07-65 art.17).

- Nomination par voie de justice
La désignation judiciaire du syndic n’intervient qu’à défaut de nomination par l’assemblée générale. Il est nommé par le Président du Tribunal de Grande Instance (saisi à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires). Cette hypothèse se présente notamment lorsque l’assemblée n’a pu se mettre d’accord pour choisir un syndic. Le Président fixe la durée de la mission du syndic. Cette mission cesse de plein droit à compter de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale (désignation obligatoire à l’expiration du mandat du syndic judiciaire).

La durée du mandat et révocation du syndic
La durée des fonctions du syndic est limitée à trois ans. A l’issue de cette période, le syndic peut être désigné de nouveau par l’assemblée générale. Les fonctions du syndic prennent fin par expiration de son mandat, par démission volontaire, décès ou perte de sa capacité juridique (faillite), retrait de la carte professionnelle, par décision de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires si le syndic a commis une faute grave.

Changement de syndic
En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat (art 18-2 de la loi du 10-07-65).
Dans le délai de deux mois, il est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
À défaut le nouveau syndic demande au juge statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds.
La transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif, dont copie est remise au conseil syndical.

Rôle du syndic
Le rôle du syndic est défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et dans son contrat soumis à approbation de l’assemblée générale. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires :

- il administre l’immeuble ;
- il tient la comptabilité, prépare le budget de la copropriété et établit les comptes du syndicat, assure le secrétariat et l’archivage ;
- il assure l’exécution des décisions de l’assemblée et le respect du règlement de copropriété ;
- il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- il ouvre un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sauf si l’assemblée en a décidé autrement à la majorité de l’article 25 et le cas échéant 25-1 ;
- le syndic représente le syndicat dans les actions en justice.

Responsabilité du syndic
La responsabilité du syndic est contractuelle à l’égard du syndicat (Cour de Cassation 3° chambre civile 10-10-90) mais délictuelle à l’égard de chaque copropriétaire (Cour de Cassation 3° chambre civile 06-03-91). Le syndic, en qualité de mandataire du Syndicat, répond du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion, erreurs, négligences, imprudences et omissions. Sa responsabilité pénale peut être, par ailleurs engagée s’il commet un délit à l’occasion de sa gestion.

Les types de syndic

Le syndic professionnel
L’activité de syndic relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret N° 72-678 du 20 juillet 1972.
Le syndic doit être titulaire d’une carte professionnelle de « gestion immobilière » garantissant l’aptitude professionnelle de la personne.
Il doit justifier d’une garantie financière suffisante et de l’assurance de responsabilité civile professionnelle.

Le syndic, organisme HLM
Les organismes HLM peuvent, dans certaines conditions exercer les fonctions de syndic de copropriété.

- Dans le cadre de la vente de logements HLM (article L 443-15 du Code de la construction et de l’habitation) :
La loi autorise l’organisme HLM vendeur à être syndic de droit de la copropriété, jusqu’à la vente du dernier lot. Dans ce cas l’organisme n’est pas soumis aux dispositions de la loi HOGUET et n’est pas nommé par l’assemblée générale.

- Syndic nommé par l’assemblée générale des copropriétaires :
Dans le cadre des statuts de chacun des organismes et de la loi HOGUET (détention de la carte) :

- Dans les programmes qu’ils réalisent en accession à la propriété ;
- dans les programmes réalisés par un autre organisme d’HLM, une collectivité locale, une SEM ou un organisme sans but lucratif

- Administrateur de biens ou syndic de copropriétés en difficulté :
Ils peuvent être administrateurs de biens ou syndics dans des copropriétés en difficulté, après accord du maire de la commune d’implantation et du préfet. L’accord du maire et du préfet ne dispense pas l’organisme HLM. candidat aux fonctions de syndic d’être régulièrement désigné par l’assemblée des copropriétaires.
Dans ce cas, ils sont soumis aux dispositions de la loi HOGUET.

Syndic bénévole
La loi du 2 janvier 1970 n’est pas applicable aux personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis.
Un copropriétaire peut donc être désigné comme syndic même s’il n’a pas de carte professionnelle à condition d’opérer cette gestion à titre non professionnel.
Il n’est pas tenu de souscrire une assurance mais il a tout intérêt à le faire.