(Décret n° 2008-1411 du 19 décembre paru au J.O du 26 décembre 2008)

Suite aux interprétations restrictives de la jurisprudence, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d'habitation a dû être ainsi modifié afin de rétablir un équilibre dans les rapports entre bailleurs et locataires en matière de charges locatives :

Dans le cadre des services assurés en régie par le bailleur, les dépenses de personnel d'encadrement technique ne sont récupérables que si ce personnel est chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble et uniquement à hauteur de 10 % de leur montant.

Cette précision constitue une évolution, en effet, les frais de personnel d'encadrement technique étaient jusqu'à ce décret récupérables en totalité, dès lors que le bailleur pouvait prouver que ce personnel encadrait effectivement les salariés chargés du nettoyage et de l'enlèvement des ordures ménagères (Cass. 3ème civ. 12 juin 2003).

-         Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail :

                        * de façon cumulative, l'entretien des parties communes et l'élimination des

rejets, les dépenses correspondants à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables pour 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Le texte reprend la jurisprudence de la Cour de cassation imposant que les deux tâches soient effectuées par le même gardien ou concierge pour que sa rémunération soit récupérable. Toutefois, il revient sur l'exigence de l'exclusivité et de l'effectivité des tâches lors du remplacement du gardien ou concierge empêché (Cass. 3ème civ. 7 mai 2002 - Cass. 3ème civ. 30 nov. 2005 - Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006)

En ce qui concerne l'imputation des frais de remplacement du gardien pendant ses absences ou congés, seule une réponse ministérielle du 11 juillet 1994 (JOAN) nous apporte un éclaircissement, considérant que sont inclus dans les dépenses de personnel, les frais de remplacement du gardien pendant ses absences ou congés, dès lors que le remplaçant effectue l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.

* ou bien l'une ou l'autre de ces tâches, ces dépenses ne sont récupérables qu'à concurrence de 40 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.

Le nouveau décret atténue la sévérité de la position de la Cour de cassation, en limitant la récupération au titre des charges locatives de la rémunération d'un gardien ou concierge effectuant uniquement l'une des tâches, d'entretien des parties communes ou d'élimination des rejets.

Un couple de gardiens ou de concierges assurant, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application de cet article.

Par ailleurs sont désormais énumérés limitativement les éléments non récupérables de la rémunération des gardiens ou concierges, mettant ainsi fin aux incertitudes jurisprudentielles en la matière.

Lorsque l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, conformément à son contrat de travail, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

Il convient de noter que l'employé d'immeuble n'a plus à réaliser cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, pour que sa rémunération soit récupérable en totalité.

Sont également énumérés limitativement les éléments non récupérables de la rémunération des employés d'immeubles.

Nous attirons l'attention de nos confères intervenant en matière de gestion locative ou en tant que syndic de copropriété sur l'impact de ces modifications applicables à compter du 1er janvier 2009.

En effet, en présence d'exercices comptables ne correspondant pas à l'année civile, un traitement différencié des charges récupérables, selon qu'elles concernent la période d'avant ou d'après le 1er janvier 2009, devra être effectué.